# 不動産投資の確定申告やり方｜減価償却費と修繕費の区分・青色申告の節税効果

不動産投資を始めたものの、確定申告のやり方が分からず困っている方は少なくありません。「減価償却費の計算はどうするの？」「修繕費と資本的支出の区分が難しい」「青色申告にすればどれくらい節税できる？」など、不動産所得特有の複雑な処理に頭を悩ませているサラリーマン大家さんも多いでしょう。

この記事では、不動産投資における確定申告の具体的な手順から、減価償却費の正確な計算方法、修繕費と資本的支出の判断基準、青色申告による節税効果まで、税務の専門知識を分かりやすく解説します。実際の記入例やケーススタディも豊富に用意しました。

記事を最後まで読めば、不動産投資の確定申告を正確に行い、合法的に最大限の節税を実現できる知識が身につきます。適切な経費計上と青色申告の活用で、手取り収入を大きく増やしましょう。

不動産投資で確定申告が必要になるケースとは

不動産投資を行っている方のすべてが確定申告を行う必要があるわけではありません。しかし、ほとんどのケースで申告義務が発生します。まずは確定申告が必要になる基準を正確に理解しましょう。

サラリーマン大家が確定申告すべき条件

会社員として給与所得を得ながら不動産投資を行う「サラリーマン大家」の場合、年間の不動産所得が20万円を超えると確定申告が必要になります。これは所得税法で定められた基準です。

不動産所得は「総収入金額－必要経費」で計算されます。つまり、家賃収入から管理費、修繕費、減価償却費などの経費を差し引いた金額が20万円を超える場合に申告義務が発生します。

専業大家の確定申告基準

不動産投資を専業で行っている場合、所得金額に関わらず原則として確定申告が必要です。基礎控除（48万円）や各種所得控除を差し引いた課税所得がプラスになる場合は必ず申告しなければなりません。

専業大家の場合、事業規模（後述する5棟10室基準）に該当するかどうかで、適用できる特典や控除が大きく変わってきます。

不動産所得の範囲と種類

確定申告における不動産所得には、以下のような収入が含まれます。

• 賃貸料収入: マンション・アパート・戸建ての家賃
• 駐車場収入: 月極駐車場やコインパーキング収入
• 礼金・更新料: 返還義務のない入居時の礼金や契約更新料
• 共益費・管理費: 入居者から徴収する共益費名目の収入
• その他: 看板設置料、自動販売機設置料など

確定申告を怠った場合のペナルティ

確定申告が必要であるにも関わらず申告しなかった場合、以下のようなペナルティが課されます。

ペナルティの種類	内容	税率・金額
無申告加算税	期限内に申告しなかった場合	本税の15%～20%
延滞税	納付期限後の利息	年2.4%～8.7%（令和5年）
重加算税	意図的な隠蔽・仮装	本税の35%～40%
青色申告の取消	2年連続で期限後申告	65万円控除等が使えなくなる

特に青色申告の承認取消は大きなデメリットです。一度取り消されると、再申請しても1年間は青色申告できません。65万円の特別控除が使えなくなるだけで、税負担が大幅に増加します。

不動産投資を行う上で、確定申告は避けて通れない義務です。【2024年版】個人事業主の確定申告やり方完全ガイド｜初めてでも安心の手順も参考にしながら、正確な申告を心がけましょう。

不動産所得における青色申告と白色申告の違い

不動産所得の確定申告では、「青色申告」と「白色申告」の2つの方法から選択できます。両者の違いを理解し、自分に合った申告方法を選ぶことが節税の第一歩です。

青色申告のメリットと条件

青色申告は、一定の帳簿書類を備え付けることで、さまざまな税制上の特典を受けられる制度です。不動産投資における青色申告の主なメリットは以下の通りです。

• 青色申告特別控除: 最大65万円（e-Tax利用等の条件付き）または55万円、10万円の所得控除
• 青色事業専従者給与: 配偶者や親族への給与を必要経費にできる（事業的規模の場合）
• 純損失の繰越控除: 赤字を3年間繰り越して、翌年以降の黒字と相殺できる
• 純損失の繰戻還付: 前年の所得と相殺して、納めた税金の還付を受けられる
• 貸倒引当金の設定: 売掛金等の一定割合を経費計上できる
• 30万円未満の少額減価償却資産の特例: 通常10万円未満のところ、30万円未満まで一括経費計上可能（年間300万円まで）

青色申告承認申請のタイミングと手続き

青色申告を行うには、事前に「所得税の青色申告承認申請書」を税務署に提出する必要があります。提出期限は以下の通りです。

例えば、2024年分の確定申告から青色申告を行いたい場合、2024年3月15日までに申請書を提出する必要があります。この期限を過ぎると、2024年分は白色申告となり、青色申告は2025年分からとなります。

事業的規模（5棟10室基準）とは

不動産の貸付けが「事業的規模」に該当するかどうかで、青色申告の特典内容が大きく変わります。事業的規模の判断基準は、国税庁の通達により「5棟10室基準」として知られています。

物件種別	事業的規模の基準	換算方法
アパート・マンション	おおむね10室以上	1室＝1室
一戸建て	おおむね5棟以上	1棟＝2室
駐車場	おおむね50台以上	5台＝1室
混在する場合	合計で10室相当以上	上記の換算で計算

例えば、一戸建て3棟とアパート4室を所有している場合、3棟×2室＋4室＝10室相当となり、事業的規模に該当します。

事業的規模と非事業的規模の違い

事業的規模に該当するかどうかで、以下のような違いがあります。

項目	事業的規模	非事業的規模
青色申告特別控除	最大65万円（条件付き）または55万円	最大10万円
青色事業専従者給与	適正額を全額必要経費にできる	適用不可
貸倒損失	発生年度に全額必要経費	収入計上した年まで遡って所得修正
取壊し等の資産損失	全額必要経費	不動産所得の範囲内でのみ控除

事業的規模の場合、青色申告特別控除が最大65万円まで使えるのに対し、非事業的規模では10万円が上限です。所得税率が20%の場合、この差額だけで年間11万円もの税負担の違いが生じます。

青色申告の詳細な要件については、青色申告65万円控除の要件とは？2024年最新版｜e-Tax必須化の注意点で詳しく解説していますので、併せてご確認ください。

不動産投資で計上できる経費の全リスト

不動産所得の計算において、適切に経費を計上することは節税の基本です。どのような費用が経費として認められるのか、具体的に確認していきましょう。

必要経費として認められる基準

不動産所得の必要経費として認められるのは、「不動産収入を得るために直接必要な費用」です。所得税法第37条では、「総収入金額に係る売上原価その他当該総収入金額を得るため直接に要した費用の額」と定義されています。

経費計上の基本原則は以下の3点です。

• 業務関連性: 不動産賃貸業に関連する支出であること
• 客観的な証明: 領収書や請求書などで支出を証明できること
• 適正な金額: 社会通念上、妥当な金額であること

具体的な経費項目と勘定科目

不動産投資で計上できる主な経費を勘定科目別に整理します。

管理費・修繕費関連

勘定科目	内容	具体例
管理費	物件管理に要する費用	管理会社への委託料、共用部分の清掃費
修繕費	原状回復や維持管理のための支出	壁紙張替え、設備修理、外壁塗装（現状維持）
水道光熱費	共用部分の電気・水道代	共用廊下の照明、エレベーター電気代
損害保険料	物件にかける保険	火災保険、地震保険、施設賠償責任保険

借入金関連

• 借入金利子: 不動産購入ローンの利息部分（元本返済部分は経費不可）
• ローン保証料: 融資を受ける際の保証料（一括払いの場合は年数按分）
• 団体信用生命保険料: 金利に含まれない形で支払う場合のみ

税金・公課

• 固定資産税: 土地・建物の固定資産税（年4回の納付）
• 都市計画税: 市街化区域内の物件にかかる税金
• 不動産取得税: 取得年度に一括計上可能
• 登録免許税: 登記時に支払う税金
• 印紙税: 契約書に貼付する収入印紙
• 事業税: 事業的規模の場合に課税される個人事業税

ただし、所得税・住民税は経費になりません。また、延滞税や加算税も必要経費に算入できません。

減価償却費

建物や設備の取得価額を耐用年数に応じて配分する経費です。実際の支出を伴わない帳簿上の経費として、大きな節税効果があります。詳細は次章で解説します。

その他の経費

勘定科目	内容
仲介手数料	入居者募集時の不動産会社への報酬（家賃の1か月分程度）
広告宣伝費	入居者募集のための広告費、ポータルサイト掲載料
通信費	物件管理に使用する電話代、インターネット費用（按分が必要）
交通費	物件の視察、管理会社との打合せなどの移動費
新聞図書費	不動産投資関連の書籍、専門誌の購読料
接待交際費	管理会社や業者との打合せ時の飲食代（合理的な範囲）
消耗品費	文房具、10万円未満の備品など
税理士報酬	確定申告を依頼した場合の報酬（不動産所得分のみ）
会計ソフト費用	freeeやマネーフォワードなどの利用料

▲ 不動産投資の経費計上と節税テクニック解説動画

家事按分が必要な経費

自宅の一部を事務所として使用している場合など、プライベートと事業の両方に関わる費用は、合理的な基準で按分する必要があります。

• 自宅兼事務所の家賃: 使用面積や使用時間で按分
• 自動車関連費: 走行距離や使用日数で按分
• 通信費: 通話時間や使用割合で按分
• 水道光熱費: 使用面積や使用時間で按分

按分比率は客観的に説明できる根拠が必要です。「なんとなく半分」という曖昧な按分は税務調査で否認されるリスクがあります。

経費にできない支出

以下のような支出は、不動産所得の必要経費として認められません。

• 借入金の元本返済額
• 所得税、住民税（固定資産税等は経費OK）
• 生計を一にする親族への給与（青色事業専従者給与を除く）
• 私的な支出（プライベートの飲食費、旅行費など）
• 資本的支出に該当する大規模修繕（減価償却対象）
• 敷金・保証金の返還額（収入にしていないため）

経費の範囲について、一般的な個人事業主の経費基準も参考になります。フリーランスエンジニアの経費はどこまでOK？認められる経費一覧と節税術では、経費計上の考え方を詳しく解説しています。

減価償却費の計算方法と実務ポイント

減価償却費は不動産投資における最も重要な経費の一つです。実際の支出を伴わず所得を圧縮できるため、キャッシュフローを改善しながら節税できる効果があります。

減価償却とは何か

減価償却とは、建物や設備などの固定資産の取得費用を、その使用可能期間（耐用年数）にわたって配分し、毎年の経費として計上する会計処理です。

例えば、3,000万円の建物を購入した場合、購入年に3,000万円を一括経費計上するのではなく、法定耐用年数に応じて毎年一定額ずつ経費計上していきます。

減価償却の対象となる資産・ならない資産

不動産投資において、減価償却の対象となる資産と対象外の資産を明確に区分することが重要です。

対象	資産の種類	理由・備考
対象	建物本体	時間経過とともに価値が減少する
対象	建物附属設備	電気設備、給排水設備、エレベーターなど
対象	構築物	駐車場のアスファルト舗装、フェンスなど
対象外	土地	時間経過で価値が減少しない非減価償却資産
対象外	借地権	返還義務のない部分も減価償却不可

建物と設備の区分と耐用年数

減価償却費を計算する上で、建物本体と建物附属設備を区分することが重要です。なぜなら、それぞれ法定耐用年数が異なり、償却期間が変わるためです。

建物本体の耐用年数

構造	用途	耐用年数
鉄筋コンクリート造（RC）	住宅用	47年
鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC）	住宅用	47年
重量鉄骨造（骨格材の厚さ4mm超）	住宅用	34年
軽量鉄骨造（骨格材の厚さ3mm超4mm以下）	住宅用	27年
軽量鉄骨造（骨格材の厚さ3mm以下）	住宅用	19年
木造	住宅用	22年

建物附属設備の耐用年数

• 電気設備: 15年（蓄電池電源設備は6年）
• 給排水・衛生設備: 15年
• ガス設備: 15年
• 冷暖房設備: 13年
• エレベーター: 17年
• 消火・排煙設備: 8年

平成28年度税制改正により、建物附属設備の多くが15年に統一されました（一部例外あり）。建物本体より耐用年数が短いため、設備部分を区分することで早期の費用化が可能になります。

定額法と定率法の違い

減価償却の計算方法には「定額法」と「定率法」があります。不動産（建物）の場合、平成10年4月1日以降に取得した建物は定額法のみが適用されます。

償却方法	計算方法	適用資産
定額法	取得価額×定額法償却率 （毎年同額を償却）	建物、建物附属設備、構築物（平成28年4月以降取得）
定率法	未償却残高×定率法償却率 （初期の償却額が大きい）	機械装置、器具備品など（届出により選択）

新築物件の減価償却計算例

具体的な計算例を見てみましょう。

中古物件の減価償却計算

中古物件を購入した場合、耐用年数の計算方法が新築と異なります。

中古物件の耐用年数計算式

• 法定耐用年数を超えている場合: 法定耐用年数 × 0.2
• 法定耐用年数の一部を経過している場合: （法定耐用年数 － 経過年数） + 経過年数 × 0.2

計算結果の端数は切り捨て、最低2年が保証されます。

取得価額に含まれるもの・含まれないもの

減価償却費の計算基礎となる取得価額には、物件購入価格だけでなく、取得に要した費用も含まれます。

区分	項目
取得価額に含める	・購入代金（建物部分のみ） ・購入時の仲介手数料 ・登記費用（司法書士報酬、登録免許税） ・不動産取得税 ・固定資産税の精算金（建物対応分） ・リフォーム費用（資本的支出）
取得価額に含めない	・土地の購入代金 ・借入金の利息（支払利息として経費） ・火災保険料（損害保険料として経費） ・修繕費に該当するリフォーム ・管理費、修繕積立金

土地と建物の按分方法

一棟物件を購入した場合、売買契約書に土地と建物の内訳が記載されていればその金額を使用します。記載がない場合は、以下の方法で按分します。

• 固定資産税評価額比率: 最も一般的な方法。固定資産税の評価額の比率で按分
• 鑑定評価額: 不動産鑑定士による評価額で按分
• 建物標準建築価額: 国税庁が定める標準的な建築価額を基準に計算

修繕費と資本的支出の区分判定

不動産投資の確定申告で最も判断に迷うのが、「修繕費」と「資本的支出」の区分です。両者の違いを理解し、正確に区分することが適切な税務処理の鍵となります。

修繕費と資本的支出の基本的な違い

修繕費と資本的支出は、支出の目的と効果によって区分されます。

項目	修繕費	資本的支出
定義	原状回復や通常の維持管理のための支出	資産価値を増加させる、または耐用年数を延長させる支出
税務処理	支出年度に全額経費計上	資産計上して減価償却
節税効果	即座に所得を圧縮できる	数年～数十年かけて経費化
具体例	壁紙張替え、畳の表替え、外壁の塗り直し	用途変更、間取り変更、設備のグレードアップ

国税庁の形式基準による判定

国税庁は、実務上の判断を容易にするため、以下の形式基準を設けています。

少額または周期の短い費用（修繕費扱い）

以下のいずれかに該当する場合、内容を問わず修繕費として処理できます。

• 1回の修理・改良費用が20万円未満
• おおむね3年以内の周期で行われる修理・改良

資本的支出か修繕費か明らかでない金額の特例

判断に迷う場合、以下のいずれかに該当すれば修繕費として処理できます。

• 支出金額が60万円未満
• 支出金額が対象資産の前期末取得価額の10%以下

また、上記に該当しない場合でも、以下の計算により修繕費と資本的支出を区分できます。

• 30%基準: 支出額の30%相当額と前期末取得価額の10%相当額のいずれか少ない金額を修繕費とし、残額を資本的支出とする
• 50%基準: 支出額の50%を修繕費、残り50%を資本的支出とする

具体的な工事内容別の判定例

実際の工事内容に基づいて、修繕費と資本的支出の判定例を見ていきましょう。

工事内容	判定	6月 19, 2026 kaikeiya_admin 確定申告・節税