マイホームを購入したら、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を利用して税金の還付を受けられることをご存知でしょうか。しかし、初年度は確定申告が必要で、「何から始めればいいか分からない」「必要書類が多すぎて混乱する」という声を多く聞きます。サラリーマンの方も、初年度だけは年末調整では対応できず、確定申告をしなければなりません。

この記事では、住宅ローン控除の確定申告について、初年度に必要な手続きと書類を詳しく解説します。登記事項証明書や売買契約書など、どこで何を取得すればいいのか、記入方法のポイントまで具体的にお伝えします。また、2年目以降は会社員なら年末調整で済む手続きについても詳しく説明しますので、長期的な視点でも安心です。

読み終える頃には、確定申告の不安が解消され、最大限の控除を受けるための準備が整います。個人事業主・フリーランスの方はもちろん、会社員の方にも役立つ実践的な内容です。令和6年度の最新税制にも対応していますので、ぜひ最後までご覧ください。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは

住宅ローン控除は、正式名称を「住宅借入金等特別控除」といい、住宅ローンを利用してマイホームを購入・新築・増改築した場合に、所得税や住民税から一定額を控除できる制度です。年末時点の住宅ローン残高の0.7%が、原則として13年間にわたり控除されます。

控除額の計算方法と控除期間

住宅ローン控除の控除額は、年末時点の住宅ローン残高に0.7%を乗じた金額です。ただし、住宅の種類や入居年によって借入限度額が異なります。

住宅の種類	借入限度額	最大控除額（年間）	控除期間
認定住宅（2024年・2025年入居）	5,000万円	35万円	13年
ZEH水準省エネ住宅（2024年・2025年入居）	4,500万円	31.5万円	13年
省エネ基準適合住宅（2024年・2025年入居）	4,000万円	28万円	13年
その他の住宅（2024年・2025年入居）	0円※	–	–
中古住宅（認定住宅等）	3,000万円	21万円	10年
中古住宅（その他）	2,000万円	14万円	10年

※2024年以降入居の新築住宅で省エネ基準を満たさない場合、住宅ローン控除の適用は原則不可（2023年末までに建築確認を受けた住宅は経過措置あり）

所得税から控除しきれない場合の住民税からの控除

住宅ローン控除は、まず所得税から控除されますが、控除額が所得税額を上回る場合、残りは翌年度の住民税から控除されます。住民税からの控除限度額は、所得税の課税総所得金額等の5%（最大9.75万円）です。

• 所得税で控除しきれなかった金額が自動的に住民税に適用される
• 住民税からの控除は翌年6月以降の住民税で調整される
• 住民税の控除については別途申告は不要（確定申告または年末調整で自動的に連携）
• 控除額が所得税・住民税の合計額を超える場合、超えた分は還付されない

住宅ローン控除を受けるための主な要件

住宅ローン控除を受けるには、いくつかの要件を満たす必要があります。以下の要件をすべて満たしていることを確認しましょう。

• 住宅ローンの返済期間が10年以上であること
• 控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること
• 住宅の床面積が50㎡以上であること（新築の場合、合計所得金額1,000万円以下なら40㎡以上でも可）
• 床面積の2分の1以上が自己の居住用であること
• 住宅を取得した日から6ヶ月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住していること
• 中古住宅の場合、1982年1月1日以降に建築されたもの、または新耐震基準に適合していることが証明されているもの

▲ 住宅ローン控除の基本を分かりやすく解説した動画

住宅ローン控除の確定申告が必要なケース

住宅ローン控除を受けるためには、初年度は必ず確定申告が必要です。会社員であっても年末調整では対応できないため、自分で税務署に申告する必要があります。ここでは、確定申告が必要なケースを詳しく解説します。

初年度は全員確定申告が必須

住宅ローン控除の適用を受ける最初の年は、サラリーマンを含むすべての方が確定申告をしなければなりません。これは、住宅ローン控除の適用を開始するにあたり、税務署が住宅や借入の状況を確認する必要があるためです。

例えば、2024年10月に住宅を購入して入居した場合、2025年2月16日～3月15日の間に確定申告を行います。申告期限を過ぎても5年以内であれば還付申告として提出できますが、早めの申告をお勧めします。

会社員と個人事業主の違い

初年度の確定申告は必須ですが、2年目以降の手続きは職業によって異なります。

区分	初年度	2年目以降	備考
会社員（給与所得者）	確定申告必須	年末調整で対応可	税務署から送付される「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」を会社に提出
個人事業主・フリーランス	確定申告必須	毎年確定申告	毎年の確定申告時に住宅ローン控除の計算明細書を添付
給与所得者（複数の収入源あり）	確定申告必須	確定申告推奨	副業等で確定申告が必要な場合は、住宅ローン控除も確定申告で行う

個人事業主やフリーランスの方は、毎年確定申告を行うため、2年目以降も確定申告の中で住宅ローン控除を申告します。会社員の方は、初年度の確定申告後に税務署から送られてくる「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」を会社に提出すれば、年末調整で処理してもらえます。

年末調整で対応できないケースとは

会社員であっても、以下のようなケースでは2年目以降も確定申告が必要になります。

• 年収が2,000万円を超える場合（年末調整の対象外）
• 2箇所以上から給与を受けている場合
• 給与所得以外の所得（副業など）が20万円を超える場合
• 医療費控除など他の控除も申告する場合
• 年の途中で退職し、年末調整を受けていない場合

これらのケースでは、確定申告の際に住宅ローン控除も合わせて申告することになります。詳しい確定申告の手順については、【2024年版】個人事業主の確定申告やり方完全ガイド｜初めてでも安心の手順をご覧ください。

初年度の確定申告に必要な書類一覧

住宅ローン控除の確定申告には、多くの書類が必要です。それぞれの書類の取得先や取得方法を詳しく解説します。書類の準備には時間がかかることもあるため、早めの準備を心がけましょう。

税務署で入手する書類

まず、確定申告書そのものと住宅ローン控除専用の書類が必要です。これらは税務署で入手するか、国税庁のウェブサイトからダウンロードできます。

確定申告書は、給与所得者の場合は通常の確定申告書を使用します。個人事業主の方は、事業所得の申告と合わせて行います。e-Taxを利用すれば、オンラインで作成・提出が可能で、書類の郵送が不要になります。青色申告65万円控除の要件とは？2024年最新版｜e-Tax必須化の注意点で詳しく解説していますので、ぜひご覧ください。

金融機関から入手する書類

住宅ローンを借りている金融機関から、年末残高証明書を入手します。これは住宅ローン控除の計算に必須の書類です。

書類名	発行元	入手方法	注意点
住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書	住宅ローンを借りている金融機関	10月～翌年1月頃に自動的に郵送される	初年度は入居後に発行されるため、12月や1月に届くことが多い。届かない場合は金融機関に問い合わせる

法務局で入手する書類（登記事項証明書）

住宅の登記情報を証明する「登記事項証明書」は、法務局で入手します。この書類で、住宅の所有権や床面積などを確認します。

• 建物・土地の登記事項証明書（全部事項証明書）：法務局の窓口またはオンライン請求で取得可能
• 手数料：窓口請求は600円/通、オンライン請求＋郵送は500円/通、オンライン請求＋窓口受取は480円/通
• オンライン請求は「登記・供託オンライン申請システム」を利用
• マンションの場合は建物（専有部分）の登記事項証明書が必要

登記事項証明書には、建物の床面積や取得年月日、所有者情報などが記載されています。これらの情報が住宅ローン控除の要件を満たしているかを税務署が確認するため、必ず提出が必要です。

売買契約書・工事請負契約書

住宅を購入または建築した際の契約書類が必要です。これらの書類で、購入価格や契約日などを確認します。

土地と建物を別々に購入した場合や、建物を建築した場合は、それぞれの契約書が必要です。コピーでも可ですが、原本を持参すると確認がスムーズです。

住宅の性能証明書類（省エネ基準適合証明書など）

2024年以降に入居する新築住宅で住宅ローン控除を受けるには、省エネ基準に適合していることを証明する書類が必要です。該当する住宅の場合は必ず準備しましょう。

住宅の種類	必要な証明書	発行元
認定長期優良住宅	認定長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し	所管行政庁（市区町村）
認定低炭素住宅	低炭素建築物新築等計画の認定通知書の写し	所管行政庁（市区町村）
ZEH水準省エネ住宅	住宅省エネルギー性能証明書	登録住宅性能評価機関
省エネ基準適合住宅	住宅省エネルギー性能証明書または建設住宅性能評価書の写し	登録住宅性能評価機関
中古住宅（耐震基準）	耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し	建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関

これらの証明書は、住宅の建築時や購入時に取得しておく必要があります。後から取得することが困難な場合もあるため、住宅購入時に不動産会社やハウスメーカーに確認しておきましょう。

給与所得者の場合に追加で必要な書類

会社員など給与所得者の場合、勤務先から発行される源泉徴収票も必要です。

• 給与所得の源泉徴収票：勤務先から年末または翌年1月に発行される
• 複数の勤務先がある場合は、すべての源泉徴収票が必要
• 年の途中で転職した場合は、前職分の源泉徴収票も必要
• マイナポータル連携を利用すれば、e-Taxで自動入力が可能

その他の必要書類

上記以外にも、状況に応じて以下の書類が必要になる場合があります。

• マイナンバーカードまたは通知カードと本人確認書類：確定申告書への記載と本人確認のため
• 還付先の口座情報：還付金の振込先として、本人名義の銀行口座情報
• 補助金等の額を証する書類：住宅取得時に補助金を受けた場合
• 認定住宅等の証明書：前述の性能証明書類

住宅ローン控除の確定申告書の書き方

必要書類が揃ったら、いよいよ確定申告書の作成です。住宅ローン控除の申告は、通常の確定申告に加えて「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」を作成する必要があります。ここでは、具体的な記入方法をステップごとに解説します。

住宅借入金等特別控除額の計算明細書の記入手順

まず、住宅ローン控除専用の計算明細書を記入します。この書類で控除額を計算し、その結果を確定申告書に転記します。

確定申告書第一表・第二表の記入方法

計算明細書で算出した控除額を、確定申告書に転記します。給与所得者と個人事業主では記入する項目が若干異なります。

• 第一表の「税金の計算」欄：住宅借入金等特別控除の欄に、計算明細書で計算した控除額を記入
• 第二表：特別な記入は不要（通常の所得や控除を記入）
• 控除額が所得税額を上回る場合、超過分は自動的に住民税から控除されるため、特別な記載は不要

具体的な計算例

実際のケースで計算してみましょう。

個人事業主の方は、事業所得の申告と同時に住宅ローン控除も申告します。経費の計上方法については、フリーランスエンジニアの経費はどこまでOK？認められる経費一覧と節税術で詳しく解説していますので、合わせてご覧ください。

▲ 住宅ローン控除の計算明細書の書き方を実演解説

e-Taxを利用した電子申告のメリット

住宅ローン控除の確定申告は、e-Tax（電子申告）を利用することで多くのメリットがあります。

• 24時間いつでも申告可能：税務署の開庁時間を気にせず、自宅から申告できる
• 書類の添付が一部省略可能：登記事項証明書など一部の書類は、記載内容を入力すれば原本の提出が不要
• 還付がスピーディー：書面申告より2～3週間早く還付される（通常3週間程度）
• 自動計算で入力ミス防止：必要事項を入力すれば自動的に控除額が計算される
• 過去のデータを引き継げる：2年目以降の申告が簡単になる

2年目以降の年末調整での手続き

初年度の確定申告が無事に完了すれば、会社員の方は2年目以降の手続きが大幅に簡素化されます。年末調整で住宅ローン控除を受けられるようになり、確定申告は不要になります。

税務署から送られてくる書類

初年度の確定申告後、10月頃に税務署から以下の書類が送られてきます。

書類名	内容	使用時期
年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書	残りの控除年数分（最大12年分）がまとめて送られてくる	毎年の年末調整時に1枚ずつ使用
住宅借入金等特別控除申告書	年末調整で使用する申告書（控除証明書と一体）	毎年の年末調整時

金融機関から毎年送られてくる書類

税務署の書類とは別に、住宅ローンを借りている金融機関から、毎年10月～1月頃に「年末残高証明書」が送られてきます。

• 毎年10月頃から順次発行・郵送される
• 証明書には、その年の年末時点での予定残高が記載されている
• 繰上返済などで残高が変動した場合は、改めて証明書が発行されることがある
• 届かない場合は、金融機関に問い合わせる

会社への提出方法と時期

年末調整で住宅ローン控除を受けるには、以下の書類を勤務先に提出します。

提出時期は、通常11月下旬～12月初旬です。会社から指定された期限までに提出しましょう。記入方法は、申告書に年末残高証明書の金額を転記し、控除額を計算するだけなので、初年度の確定申告より格段に簡単です。

個人事業主は毎年確定申告が必要

個人事業主やフリーランスの方は、2年目以降も毎年確定申告で住宅ローン控除を申告します。会社員のように年末調整では対応できません。

• 毎年の確定申告時に、住宅借入金等特別控除額の計算明細書を作成
• 金融機関の年末残高証明書を添付（または電子申告の場合は金額を入力）
• 税務署から送られた控除証明書は保管しておく（提出は不要）
• e-Taxを利用すれば、前年のデータを引き継げるため入力が簡単

会計ソフトを使って確定申告をしている方は、住宅ローン控除の情報も会計ソフトで管理できます。freee vs マネーフォワード vs 弥生｜個人事業主向け会計ソフト徹底比較2024で、各ソフトの機能を比較していますので、ぜひご覧ください。

住宅ローン控除を受ける際の注意点

住宅ローン控除を最大限活用するため、また申告ミスを防ぐために、知っておくべき注意点をまとめました。

控除を受けられなくなるケース

以下のような場合、住宅ローン控除を受けられなくなったり、途中で打ち切られたりする可能性があります。

• 合計所得金額が2,000万円を超えた年：その年は控除が受けられない（翌年以降、2,000万円以下に戻れば再び控除可能）
• 住宅に居住しなくなった場合：転勤などで一時的に居住しなくなった場合も含む（一定の要件を満たせば再び居住した年から控除再開可能）
• ローンを10年未満で完済した場合：完済した年以降は控除不可
• 住宅を売却した場合：売却した年以降は控除不可
• 借り換えで返済期間が10年未満になった場合：借り換え後は控除不可

他の特例との併用可否

住宅ローン控除は、他の住宅関連の税制優遇措置と併用できない場合があります。

特例・控除	併用可否	備考
住宅取得等資金の贈与税非課税特例	○ 併用可	贈与を受けた金額は住宅の取得対価から差し引いて計算
居住用財産の3,000万円特別控除	× 原則併用不可	マイホームを売却した年とその前後2年（計5年間）は住宅ローン控除不可
特定居住用財産の買換え特例	× 併用不可	買換え特例を受けた年とその前後2年は住宅ローン控除不可
すまい給付金	○ 併用可	給付金の額は住宅の取得対価から差し引いて計算
こどもエコすまい支援事業等の補助金	○ 併用可	補助金の額は住宅の取得対価から差し引いて計算

連帯債務の場合の取り扱い

夫婦で住宅ローンを組む場合、連帯債務や個別のローン契約など、いくつかのパターンがあります。それぞれの場合で控除の計算方法が異なります。